春节假期后，随着大家的工作逐渐步入正轨，房地产市场也正式开局了。

而开局，在货币政策略有放松的背景下，广州就有不少楼盘喊着要涨价↓↓

*为各项目公开消息，具体以现场为准

但是，目前房地产政策的主基调无大变化，价格以平稳为主。

因此，并不是所有项目都考虑涨价，部分楼盘为刺激去化放出优惠。

位于番禺市桥西板块的大夫山·尚东，推出元宵钜惠，单价低至2.2万/㎡起，该项目此前均价在2.8万/㎡以上。

该板块有特价房推出的项目还不止这一个。

同板块的龙光天瀛推出元宵返场特惠单位，放出一批特价房，均价甚至低至约2.6万/㎡。

2.6万/平买市桥板块新房，该价格让买楼君震惊了一下！

要知道，2.6万/㎡的均价已接近其拿地价。

另外，市桥板块楼龄达20年以上的电梯房源都要三字头。

如此笋的价，而且是准现楼，你要不要去捡漏？

据了解，龙光天瀛位于番禺市桥西板块，靠近大夫山森林公园，目前在售建面约89-㎡三至四房户型。

项目位置示意图

从上面表格可知，项目推出了五套平层特价单位，单价在2.58-2.8万/平之间。

据项目消息，这一次放出的特价单位位于10#，价格是真的，但需要七天内给齐首付。

而目前其大部分单位，仍卖3万/平以上，做特价的单位比较少。

这个价格对比项目的首开价，确实便宜！而有什么原因，让这里时不时特价卖？

市桥西板块，房价接近地价？

虽然这一次项目仅放出五套特价房，但翻查资料可知，这不是项目第一次推出特价房源。

比如去年国庆期间，龙光天瀛就放出了少量2.7万/平的单位（天地楼层）。

图片来源：网络（价格单位为元，面积单位为㎡）

这之后的11月，项目再次放出折后单价低至2.5万/平起的单位（天地楼层+7天内全款）。

图片来源：网络（价格单位为元）

这些价格每每出来，买楼君都要惊呼三连，皆因这些价格甚至比项目拿地价格还低。

项目所属地块拿地时间为年4月，龙光以折合楼面价元/平拿下。

按照一般情况，项目单价要去到楼面价的1.5-2倍左右，开发商才有利可图。

因此，如今，开发商可以说“割肉”在清货。

板块在售的一手项目主要是尚东大夫山、大华·紫悦府、电建·洺悦玉府以及龙光天瀛。

三大全新盘位置

根据买楼君每月统计的新房房价，这四个盘近2年的价格变动不大。

前者维持在2.6-2.8万/㎡，后三者分别维持在3.2-3.5万/㎡，可以说处于横盘状态。

翻看这几个项目的拿地价，均不低。

由于发展的饱和，市桥中心板块已经没有新盘在售，本地的置业需求只能“往外走”。

因此，前两年，拥有较多待开发土地的市桥西板块，被寄予希望，开发商也看准了这一辐射力。

年及年，三大项目的拿地楼面价分别为1.6万/㎡、2.5万/㎡、2.6万/㎡，而彼时同板块的大夫山·尚东售价是2.6万/㎡左右，面粉价快赶上面包价了。

三大新盘在年依次开盘，开盘价格均在3.5万/平以上。

大华紫悦府年上半年开盘时，推出复式及平层户型，平层价格约3.5-3.6万/㎡，复式约3.9-4.2万/㎡。

差不多时间开盘的龙光天瀛和电建·洺悦玉府，开盘价格也在3.5万/㎡左右。

然而很多买家不太能接受首开价，市场反应平淡，导致去化走低。

根据阳光家缘数据，大华项目在开盘后的半年（年5-10月），已推售的套房源（1栋、4栋、12栋）里，网签量仅32套，去化率13%。

截图来源：阳光家缘（年10月）

而现在再翻看数据，截至目前，该批房源（1栋、4栋、12栋）网签量为套，去化率91%。

总体上，项目已推总量为套，网签量为套，去化率61%。

截图来源：阳光家缘（年2月）

数据说明项目早期推出的楼栋已到清尾状态，再加上网签数据有滞后的情况，首批房源已去化得差不多。

看来，开发商的折扣降价的确能促进成交。

资料显示，大华·紫悦府平层户型（建面97-㎡三到四房）的最新报价为约3.3万/㎡，对比开盘价格有所下降。

而项目总体（复式+平层）来看，均价基本处于一直躺平状态。

截图来源：房天下

而龙光天瀛，上文也提到，多次推出3万/㎡以下的工抵房。

总体来看，龙光项目去年5月和10月都降过价，目前均价约3.1万/㎡，对比一年前的3.5万/㎡低了不少。

而对比市桥的二手房房源，例如楼龄将近20年的鸿禧华庭，二手报价已达4万/㎡左右。

沾边“市桥”板块，价格却跟不上大市，究竟什么原因让这里撑不起3.5万+/㎡的房价水平？

而现在2字头可以买市桥的新房，你要去捡漏吗？

地铁规划边缘地带，目前需要公交接驳

众所周知，市桥是番禺的区中心，这里集中了番禺较优质的交通、学校、医疗等资源，居住氛围浓郁，但已几年没有新盘推出。

板块有不少置换需求，因此衍生出了外围的板块，市桥西部就是其中之一。

虽然叫“市桥”板块，但距离中心商圈仍有一定距离。

地铁方面，相比已经开通地铁3号线的市桥商圈，开通3号线及18号线的市桥东，市桥西部并不靠近地铁站，需要公交接驳。

根据高德地图，三大项目中距离地铁站最近的是大华紫悦府，也有4公里。

买楼君踩盘时实探，从市桥站出发，乘坐番16公交，闲时时间约20分钟到达，高峰期估计至少要半小时。

截图来源：高德地图

而根据规划，仅有26号线的传闻规划，但目前“十划还没有一撇”，缺少地铁的加持，让不少刚需望而却步

但值得一提的是，这里有禺山大道、东新高速等主干道，自驾条件还不错，更适合市桥周边工作的朋友购买。

最大卖点——生态！能打吗？商业、教育在完善中！

商业方面，项目距离市桥中心商圈，如易发商业街、钻汇广场等，要20分钟左右车程。

但这情况在改善中。

板块内，去年新开业了一商业体——海乐荟，据资料显示，其建面达50万㎡，已吸引了海底捞、星巴克、阿迪达斯等知名品牌进驻，能提升板块商业配套水平。

另外，还有云集了多栋写字楼的海伦堡创意园。

板块也坐拥大夫山森林公园、市桥河道等自然资源，有其不可比拟性，对于喜欢自然资源的购房者来说，是一个不错的选择。

附近生态资源

上文提到，市桥集中了番禺较优质的教育资源，有市桥中心小学、德兴小学等，但根据番禺近两年的招生政策，这些知名学校与市桥西板块似乎没多大关系。

市桥西三大新盘，电建和大华的项目均有配建幼儿园，但没有配建小学。

项目所处的位置属于沙头街，附近有去年新开的沙头中心小学，招生规模仅有4个班。

还有横江、汀根等村的小学，但村级水平吸引力不大。

来源：年番禺区义务教育学校招生计划及地段公告

根据项目销售介绍，往后附近旧村改造会新建小学，至于具体规模和方案，我们只能等进一步建设的消息

另外，这里还拥有较大规模的旧改项目。根据规划，番禺将重点推动板块内的北海村、大富村、大平村三村，全面改造用地面积合计约61.66公顷。

旧改能为周边产业、商业、教育等配套带来补齐，但需要时间来兑现。

板块有不少短板，让各大项目此前的销售行情一般，但目前降价后的价格，相比市桥其他板块有一定价格优势，再加上配套在改善中，你觉得值得入手吗？

作者：广州买楼