我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：雕叔：您好！很喜欢看您的文章，简单明了，一针见血，给您个赞！麻烦您抽空帮忙分析一下本人的问题，谢谢您！双方工作在客村，想给小孩考虑学位房，预算总价左右，考虑小学和初中的学位和保值增值，最好兼顾居住，我应该怎么选择：1、越秀区小学第二梯队老破小，比如水荫路小学；2、海珠区小学第一梯队学位房老破小，比如穗花小学；3、离单位近点的，学位相对没那么好，房子相对好点，比如逸景翠园。其实我自己内心更偏向好学位，不知道选1还是2。

回答：如果您的小朋友还小，在4-6年以后才用的到学位，那么建议直接考虑方案3，如果对学位有执念，又过不了自己内心那一关，建议考虑学位，可以考虑选择1、2，1、2当中，1的学位房，优先考虑1。谢谢，记得找雕叔帮你去砍价去

提问：雕叔，花都自住一套，离我俩夫妻上班很近，现在手有余钱五六十万，想投资一套离地铁近有学位的，在没有首房首贷的条件下总价一百万还有推荐的楼盘吗？

回答：花都你就靠着地铁线找吧，另外万你也买不到什么好房子，你确定是万吗？五六十万的首付也不少了，建议多贷点，买好货吧

提问：我的情况比较特殊。1.应届广州户口，单身，年后出国念书。家里想帮我先上车回国方便，自住有升值空间。地点在番禺或黄埔依赖地铁、或市内交通便利的地方。2.家里在广州购置了两套房不过要留给哥哥）现在手里只有70w做首付，月供考虑到之后刚回国大概6~7k（不够家里会帮），在国外期间月供家里先给。3.还要考虑自己做流水的问题，现在在深圳实习，算是刚刚开始。这种情况应该选哪里而且要怎么开始？望解答

回答：先把你70万首付，6-7k的预算做一个总价的倒推首付算65万吧，因为你要预留5万给中介费跟税费6-7k的月供能力，实际相当于商贷万，30年也就是说你买到的房子基本上就是万左右，不超万广州从6月份开始涨了半程，实际你这个预算没有什么好地方可以去远一点的南沙，知识城，新塘那边，也吃力，而且不看好，之前出现过案例涨上去了，又跌不少如果这个预算去买的话，估计就是番禺广场地铁站附近的楼梯房，比如东倩园，番禺广场楼梯房跟市区楼梯房不一样在于它的还算花园小区，不像市区都是那种单体楼如果你的房子租出去的话，也算有一笔稳定的现金流，有个3k左右的租金流你的实际月供可以去到1w左右倒推你的总价就是万左右了这样你去上车的话，番禺你可以看看东华花园，也是靠近番禺广场的楼梯房，你选一个靠近东华南门的小3房吧（近地铁），幸好每一栋都预留了电梯井的位置，花园小区舒服度高，已经有2栋加装了电梯。黄埔的话要靠近地铁基本没希望，黄埔这波行情是领涨了很多了，回避一下吧如果你是考虑投资多点不如留守市区的海珠金碧花园，价格筑底了，最近成交也很热，周边配套很成熟，知名度高，流通性好流水你不用担心，只要你不选链家中介，都可以找到按揭中介帮你搞定流水问题你自己做流水的话应该是来不及，星球的精华帖有介绍怎么做流水一般我建议大家买房前，把征信流水那些打出来，提前叫中介审查资质

提问：雕叔，如果从投资价值上看，珠江花城和富颐华庭那个更好

回答：花城，富颐的话价格起来了也不便宜，而且呢富颐不好的地方在于虽然位于鱼珠板块，但是地铁通勤是硬伤，靠近广园快速噪音也大，学位吹了很久也没影；不如直接上花城，花城的短板也很多，长期看，天河招牌也好过黄埔，再加上花城的户型其实很多家庭会作为首选。不好的地方在于花城目前还没发售新的一期，估计要过几个月吧，开发商最会见风使舵，行情起高的时候，开盘价也不便宜，你要有心理准备

提问：雕叔快乐！目前工作在佛山，广佛线上的金融高新区（有在考虑换工作回广州，能不能回广州存在不确定性)，之前一直看萝岗科学城香雪附近，后面考虑到自住又开始看石溪板块的金碧花园（既适合现在的工作地，好像石溪地铁过去金融城或者琶洲也还行，石溪也有其他地铁线在建)，金碧花园一期或者三期的两房，首付（含税费中介费)计划不超万，总价-万。想问下雕叔，这个选择还可以吗？金碧花园有15年楼龄了，后期5年后再转手好转吗？石溪村改造好像也要开始了，价格会继续上行吗？广州大趋势往黄埔南沙发展，像石溪这种海珠西后劲还有吗？谢雕叔，生活愉快、生意兴隆

回答：工业大道南，石溪这个地方的交通是没问题的，广佛线、地铁10号线这些地铁的交通优势还是不错的，如果对通勤要求比较高，这个区域没得问题金碧的最大问题在于产品本身的问题，我知道最近有一些投资客来买这个小区以及周边的小区，因为杠杆还不错，可以高评，好像买-万总价的房子，也不用花几个钱就可以买到，但成长性不行，目前的成交价在3-4年就是这个价格了，所以这个问题不能回避的楼龄旧一点，再加上没有在“上风上水”的区域板块，产品又不“耐打”，结论就是：如果纯粹投资，那就舍弃吧。祝好运

提问：雕叔，预算w左右，四到五房，有学位需求，老婆在中山八上班，我在环市东上班，兼顾自住与投资，有什么标的推荐？

回答：基本这个万左右这个预算建议在珠江新城选了，或者天河北华阳顶级学位房你要4-5房的话，华阳壳就是中怡城市花园，天河顶级学位房如果是珠江新城的话，西区的天河一小今年成绩表现很亮眼，产生4个华附奥班牛娃（全省招个），那就看看嘉裕君玥或者保利香槟吧远一点的天河公园天府路学位横着挑，西门的东方新世界产品

提问：雕叔，预算万左右，金地广氮方4+1房，保利天汇3+1房，雅郡花园的3房。三成首付名额，投资和自住角度，5年-10年期，能否排下序，以及原因，谢谢。

回答：金地广氮的是复式，参考他们在白云区的金地仰云项目，从区位上来看，雅骏花园的占优，从产品上来看，天汇的占优，从一手二手的区别来看，雅郡占优，从投资角度来看，其实都差不多整体感觉：万总价，上述都不是最佳选择，万应该选金融城啦，可以选到好货的

提问：捶哥。万博片区的华南新城,华南碧桂园。怎么选？现在来看华南新城旧一些。但是价格也低好多啊。如果投资的话，你建议选哪里？考虑未来升值和杠杆率。

回答：华南新城的优势是：价格低、社区中大，劣势是：物业不太好，且没有地铁加持碧桂园的优势是：大社区、离万博近、物业好，劣势是社区太大，不是所有的组团都适合投资，比如翠云山就不适合，而且适合的也没几个，不超过3个结论：如果投资的话，首选最靠近万博的翠山蓝天苑，有机会可以细聊

提问：雕叔，科韵路的码农，首付万，月供1万左右，选科学城新房，还是天河二手房？是结婚刚需

回答：科韵路码农，肯定选科韵路附近的二手次新了，无论是自住还是投资，投资保值都没有问题，我依然一直说：目前科学城的价格是略高的，搞得金融城成了低洼之地了。我开管家公司以来，做码农生意不超于25单了，知道你们的痛点痒点爽点以及怎么帮你们解决问题，来呗

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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