新房市场

新房供应分析

年9月，广州商品住宅新增供应套数为22,套，环比上涨72.49%，同比上涨48.31%；供应面积.8万平方米，环比上涨76.84%，同比上涨40.45%。

从各区供应情况来看，本月全市十一区均有新增供应，增城区、白云区以及番禺区为本月新房供应面积TOP3区域，三区合计供应面积占全市总供应面积的61.12%。增城区供应稳居第一，供应面积63.06万平方米，环比上升8.2%，占全市供应量的27.81%，供应主力为港龙皇朝龙湾壹号、奥园中新誉府、恒大紫荆学府、品秀星图等；白云区本月供应面积41.95万平方米，环比上升.67%；番禺区本月供应面积33.61万平方米，环比上升53.12%，成交主力为保利锦绣公馆等。中心五区方面，供应仅占总成交量19.91%，其中较为抢眼的为白云区，供应环比上升幅度最大。

本月新增供应量超8月，再创年年内新高，供应面积环比上涨76.84%，除备战“金九银十”外，广州自4月新政后实行更严格的指导价制度（不得高于最近一批预售房屋备案均价下浮3%），为避免多次申请造成指导价过多下浮，部分开发商会一次性推出更多货量。

新房成交分析

新房市场开盘小结

年9月广州新房库存情况，选取了广州商品住宅年10月-年9月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为9.6个月，存量面积去化时间约为9.6个月，去化时间环比上月有所延长。

从各区情况来看，增城区、番禺区和南沙区存量套数较多，分别为26,套、14,套、13,套；套数去化速度上，增城区、黄埔区和南沙区最快，分别为2,.0套/月、1,.4套/月和1,.1套/月；套数去化时间上，天河区、黄埔区和海珠区去化周期最短，分别为3.5个月、5.2个月和7.0个月，压力最大的为从化区、白云区以及番禺区，去化周期分别为17.4个月、14.3个月、11.9个月；本月由于供应量增多，成交量却有所减少，导致广州全市整体库存量上升，本月去化时间持续回升。

存量住宅市场

存量房成交分析

年9月，广州全市存量住宅成交均价呈缓慢上升趋势，成交均价为31,元/㎡，同比上涨11.65%，环比微跌0.06%，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。截至报告发布日，官方未公布年9月存量住宅成交套数及成交面积数据。9月广州十一区均价中，天河、越秀、海珠、荔湾、黄埔以及白云六区均价环比上涨，其余各区均价环比集体下滑，其中环比上涨幅度最大的为黄埔区，环比上涨0.81%；环比下滑幅度最大的为花都区，环比下滑1.1%。本月高于广州全市存量住宅均价的区域队伍为天河、越秀、海珠、荔湾四区。

截至报告发布日，官方未公布年9月存量住宅成交套数及成交面积数据。回顾8月，广州存量住宅成交9,套，较上月环比下滑0.73%，同比下滑21.82%；成交面积88.08万平方米，环比上升1.21%，同比下滑17.03%；成交区域主要集中在番禺区、海珠区以及天河区。广州十一区中，越秀、白云、增城、花都以及从化五区成交套数环比有上升，其余各区环比集体下滑，其中环比上升幅度最大的是从化区，环比上升12.34%；而环比下滑幅度最大的则是南沙区，环比下滑14.66%。

整体来看，广州8月存量住宅成交表现延续7月“不温不火”势态，目前楼市各种调控信号释出，整体广州二手市场开始逐步“转冷”，市场表现严峻，客户入市热情不高。8月底广州市住建局发布关于建立存量住房交易参考价格发布机制的通知，成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年存量住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成存量住房交易参考价格；房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的存量住房房源。根据文件要求，广州首批公布的限价二手小区涉及96个。

住房租赁市场

商业市场

年第三季度，广州全市商业物业成交面积21.86万平方米，同比下滑13.35%，环比下滑20.1%；成交套数1,套，同比下滑20.36%，环比下滑13.29%。

从区域成交来看，广州各区商业成交表现一般，成交主要来自外围区域，外围商圈的崛起为商业物业市场投入了新鲜血液。年第三季度天河区、黄埔区和南沙区成交活跃，成交面积分别为5.21万平方米、4.97万平方米以及4.37万平方米，合计成交量占全市总成交量的66.56%。中心区热点板块持续供应不足，但成交表现较上季度略有上升，中心五区合计成交面积7.4万平方米，占全市总成交套数的33.85%，其中天河区依旧有着不容忽视的地位。季内零售商扩张需求基本保持平稳。

办公市场

年第三季度，广州全市办公物业成交面积24.45万平方米，同比上升32.52%，环比下滑14.9%；成交套数1,套，同比上升3.03%，环比下滑14.99%。

从区域成交来看，成交面积排行前三的为天河区、海珠区和黄埔区，成交面积分别为7.64万平方米、7.24万平方米、4.48万平方米，合计成交套数占全市总成交套数的79.18%。本季度位于海珠区琶洲的环球梦大厦入市，带来超过4万平方米的新增供应。

与上半年相较，第三季度广州写字楼租赁需求增长有所放缓，全市空置率有所上升。天河、海珠、黄埔以及花都成交撑市；越秀、白云以及荔湾等中心区域成交量仍旧偏少，仅呈现零星成交量。

土地市场

土地供应

供应方面，年9月广州招拍挂供应土地18宗，总用地面积45.97万平方米，同比下滑69.07%，环比下滑85.86%。

从区域性看，本月中心五区共供应了4宗地块，均由白云区供应，合计供应面积8.33万平方米，占全市总供应面积18.12%；余下14宗地块均由外围城区供应，供应面积37.64万平方米。其中供应宗数以及面积最多的为黄埔区，本月供应了7宗地块，供应面积23.12万平方米，占全市总供应面积50.29%。

从用地类型看，本月广州全市无居住或商住混合地供应；商服用地本月全市供应1宗，供应面积8.33万平方米，环比上涨.92%，占全市总供应面积18.12%；工业用地本月全市供应17宗，供应面积37.64万平方米，环比上涨.26%，占全市总供应面积81.88%。

土地成交

成交方面，年9月广州全市成交土地共29宗，成交土地面积.62万平方米，同比上涨88.62%，环比上涨58.23%；成交金额.79亿元，环比大幅上涨1,.17%。

从区域性看，本月中心五区成交7宗地块，其中白云区成交3宗，荔湾和海珠分别成交2宗，成交面积36.15万平方米，占全市总成交面积的27.68%，成交金额.5亿元；外围城区成交22宗地块，成交面积94.47万平方米，成交金额.29亿元。其中成交宗数最多的为增城区，本月成交了7宗地块；而成交面积最多的则为南沙区，5宗地块合计成交26.53万平方米，占全市总成交面积20.31%。

从用地类型看，本月全市住宅或商住混合地成交23宗，成交面积.93万平方米，占全市总成交面积的90.28%，成交金额.37亿元；商服用地本月全市共成交3宗，成交面积3.03万平方米，环比下滑93.85%，占全市总成交面积的2.32%，成交金额8.32亿元；工业用地本月全市共成交3宗，成交面积9.66万平方米，环比下滑69.01%，占全市总成交面积的7.4%。

土地市场小结

9月26-27日，广州市第二轮土地集中出让拉开帷幕，合计出让48宗涉宅用地，总起拍价达1,亿元，总建筑面积.73万平方米。其中增城区22宗地块、荔湾区2宗地块、白云区5宗地块、海珠区2宗地块、黄埔区3宗地块、番禺区5宗地块、南沙区6宗地块、花都区1宗地块、从化区2宗地块。目前，48宗地块中流拍25宗，其中增城区流拍15宗、白云区流拍3宗、番禺区流拍3宗、南沙区流拍2宗，黄埔区流拍1宗、从化区流拍1宗，流拍率高达52.1%，成交地块多为中心区域，流拍地块主要集中于增城、从化等外围区域，但位于黄埔、南沙、番禺的地块也有遭遇流拍，当前的土地市场热度较第一批集中供地时明显降温，参拍房企积极性明显下降。

第二轮集中出让的48宗地块中仅有23宗地块成交，其中有18宗底价成交，占比约达78%；仅有5宗地块有溢价成交，最高溢价率15%。增城区新塘镇新塘大道南侧18218A号地块成交价达到最高限制地价，溢价率15%，该地块经过22轮出价最终由佛山隽智房地产开发有限公司（路劲集团）以79,万元竞得，折合楼面价12,元/㎡；黄埔区广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块由广州增城中铁房地产置业有限公司（中铁房地产集团华南公司）以,万元竞得，楼面价24,元/㎡，溢价率10%；NJY-10南沙区横沥岛大元路以北地块由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以,万元竞得，楼面价17,元/㎡，溢价率8.97%；另外荔湾区广钢新城AF地块、AF地块和增城区朱村街朱村大道西A号地块这两宗地块以小于1%的溢价率成交。

声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议