不知道朋友们有没有过这样的体验。

打开手机，收到一条推送信息《广州刚需福音来了！》，内心一阵激动，终于有我买得起的房子了？一点开文章，黄埔xx城4.7万就可上车、番禺xx府低至4.3万……

4字头，也是我等穷苦刚需能肖想的吗？

不知从什么时候开始，“刚需”这个词已经越来越高不可攀了，单价4万的房子也可以自称刚需的福音了。

而真正铁刚需们买得起的房子，却总被“嫌弃”。

买亚运城？你在逗我，那里万年不涨，买了就被套住了！买祈福新邨老破小？没有电梯，没有升值空间，以后要转手哭死你！买丽江花园？楼龄太老，贷款都成问题！

吐槽的声音此起彼伏，但这些房子真的不值得买吗？

年广州二手成交前十楼盘中，番禺那些超级大盘就占了四席，分别为祈福新邨、广州亚运城、丽江花园、华南碧桂园。

这几个超级大盘，被很多人诟病没有投资价值，不适合入手，却实实在在撑起了广州二手房交易量的一片天。

因为，广州最铁的刚需，都在这了。

那些涨不动的超级大盘

番禺的超级大盘时代，由一对香港夫妇开启。

上世纪八十年代末，香港地产商彭磷基、孟丽红夫妇回到了故乡番禺。在香港地产界练就了毒辣的眼光，彭氏夫妇看上了钟村佛子岭周围的一大片荒地，并成功以极低的价格买了下来。

这片荒地就是巨无霸“祈福新邨”的前身。

年，祈福新邨首次开售，吸引众多香港客户，开盘当天便狂揽一个亿。番禺“超级大盘”时代正式开启。

此后，星河湾、华南碧桂园、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南新城、广州雅居乐、广地花园相继落地，华南板块迎来“八大金刚”时代，再加上南浦岛的丽江花园，番禺初代睡城初见雏形。

这些超级大盘的规模，累计相当于一座可居住50-60万人口的中等城市，每一个楼盘都近似一个镇的格局。

时间来到年，因为广州亚运会一炮而红的超级大盘“亚运城”，正式接过二代睡城的旗帜。

放眼全广州，能同时在新房市场和二手房市场名列前茅的神盘，仅此亚运城。

这些新老超级大盘，每年的成交量都很能打，但也总被吐槽“涨得太慢”，因此这里也成了投资者的噩梦。

10年前，祈福新邨的房子均价大概在1万/平左右，如今均价刚刚过3万/平，涨幅约为%；

年华南碧桂园毛坯新房均价元/平左右，年整个楼盘均价约为3.59万/平，涨幅约%；

年广州亚运城以均价元/平的高位开卖，但随后房价起起伏伏年甚至回落到了-10元/平左右，到了年3月为2.8万/平左右，10年涨幅仅为%左右。

而对比广州房价10年间涨幅%的成绩来看，华碧、祈福新邨的涨幅都在及格线之上，而亚运城，还差“临门一脚”。

不过吧，跟隔壁对比，这个涨幅就不香了。隔壁的万科欧泊，年开盘价为元/平左右，年已经达到5.2万/平（指导价前），不到10年涨幅已经高达%。

更别提与天河、海珠这些热门区域掰手腕了。如果将时间放到年-年的维度上，这几个盘的涨幅就不尽如人意了。

除了亚运城天荟，其他的涨幅都“麻麻的”。

铁刚需最后的倔强

这些涨不动的超级大盘，令投资者闻风丧胆，却是刚需们的天堂。

彼之砒霜,吾之蜜糖。恰恰就是因为涨不动，让更多刚需得以上车，扎根广州。

买得起且必须买，才是真正的刚需。动辄4、5万元一平的房子，广州绝大部分刚需是买不起的。

根据广州统计年鉴的数据，年广州平均年薪为元，算下来平均月薪为.5元。（被“平均”了的小伙伴让我看到你们的双手~）

万的房子，得不吃不喝4.4年才可以凑到60万的首付。

况且，广州还有很多打工人的月薪是不到1万元的。

刚需买房，性价比第一。这些大盘，“总价万以下，配套成熟，上班通勤时间1小时以内，孩子读书有保障。”妥妥的，就是为刚需准备的。

（1）价格丰俭由人

包容，是这些超级大盘的最重要标签之一。小洋房、普通住宅、大平层、普通别墅、豪华别墅，应有尽有；低至万左右的小户型，高至万的独栋别墅，价格丰俭由人。不管你是普通打工人，还是富二代，这里都有适合你的dreamhouse。

（2）交通其实也没那么不便

远离主城区，地铁站点少，甚至远离地铁站，是实实在在的bug，但方法总比困难多。对于在天河区上班的社畜来说，最好的方法就是开车上班了；若是没有私家车，骑个小电炉到地铁口，再换乘地铁也是可以的；或者搭乘小区自有的楼巴车/公交车到地铁口，再换乘地铁。

亚运城海傍地铁口密密麻麻的小电驴和自行车经过测算，以上几种方法都可将单程通勤时间控制在1小时之内。对于家里的老人或小孩来说，平时出远门的频率一般都比较低，小区自有的楼巴车/公交车完全够满足日常出行的需求。

以华南碧桂园芳翠苑为例，小区门口就是楼巴车上落点，早高峰15分钟一趟，其他时间30分钟一趟，只要踩好时间点，出门还是比较方便的。或者骑小电驴7、8分钟即可到达南村万博地铁站。（3）配套成熟，居住氛围浓厚这些超级大盘均有十几年以上的发展时间，配套和小区界面建设已经相当成熟，形成了一个自洽的居住生态。

华南碧桂园小区一角

祈福新邨缤纷汇成熟的商业配套

随处可见的小孩子和家长，生活氛围浓厚例如祈福新邨，三十年前坐落于一片荒地之中，公共设施建设非常不完善，没有大树可遮挡。祈福决心，让自己长成一棵大树。年，祈福新邨第一个会所开业，开创住宅区拥有会所的先河。彭磷基还于年、年分别投资2.3亿元和1.5亿元，建成祈福英语实验学校和祈福新邨学校，使祈福新邨的教育从幼儿园贯穿至高中；1年，彭磷基斥资10医院。后来的超级大盘也都自己长成了大树，内部完善的生活配套，有源源不断新的广州人入住，从而实现了良性的循环。（4）供应量大，交易活跃供应量大，意味着刚需们在买房时有更多挑选的筹码，挑选到合适的房子的概率更大。同时常年活跃的交易情况也为日后的成功转手提供了保障。当然了，当我们作为卖房者时，也意味着会有很多的竞争者。除了这些因素，学位一般，楼龄大，不容易贷款，大多房源是步梯，出行不方便，也是刚需们必须要面临的问题。对此我只能说，刚需买房，总要看菜吃饭、量体裁衣。

有的人嫌弃的涨不动大盘，却承载了众多广漂的买房梦。

◎本文作者

罗言