文：千一

创新城永大1号地块，没人要。

番禺的小龙不理解，创新城这块地，有学校、近地铁+南大干线，有江景，不比新光快速西侧差，为什么新光快速西侧地能火到摇号，永大1号地块不热？

这两宗地的差异在于:

新光快速西侧地块，周边成熟度高，新房供应量不大，甚至存在缺位，而本地居民多，有换房的需求在，销售难度偏低。加上体量不大，总地价才10.8亿元，资金压力不大。

永大1号地块，关键原因在于：拿地成本高（63.8亿）、区域竞争太激烈，且地块周边待开发，成熟度不够。

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永大1号地块占据的位置很核心，它属于创新城连片开发里的重要一环，长线看非常有竞争性。

摊开地图看，创新城连片开发的区域，沿着南大干线，在板桥-新造两地铁站之间。这一片，是创新城最先成长起来的。

永大1号地块，在南大干线北侧，距离7号线板桥直线1公里，4号线新造站约2公里，可以蹭上地铁。

这个距离，和文玺到地铁站的距离差不多，市场验证，群众是可以接受的。

永大1号地块，包含5个子地块：BB、BB、BB、BB、BB地块，属于永大片区城改的一部分。

地块临江，占地23.6万㎡，地块除了住宅，还要建9班幼儿园+48班中小学+商业+其它公建配套，包括公交站、社会停车场等等。

这块地的出让开发，创新城连片开发的拼图会补上。区域的路会打通，配套、城市界面会有很大的完善。

（蓝色三角标记为此次出让的地块）

还是有很大的社会意义的~~

以后负责开发的房企↓

沿江一带如果开发出来，也会是创新城的价值高地。

稀缺的江景资源，对岸就是大学城，创新城连片开发区域，近地铁，出门是南大干线，内部有幼儿园中小学，还有商业配套、公园。

这些点，还是很能够打动买房同学的。

（图源房天下）

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但为啥开发商不抢呢？

第一、地价贵，开发商算不过帐

出让总地价去到63亿、楼面价2万/㎡，扣除配建后单价更高些。

番禺今年拍到火热的地块，除了C位的长隆万博地块，其它通通都是小体量、规模不大，好走量，资金总量不高，且周边新房竞争小的。

而永大地块，一出手就是63亿，很考验房企的资金水平。

现在的市场，不是特别特别优质的地块，开发商不会一股脑冲。

第二、地块有缺陷-周边环境一般

永大片区+永大1号地块未来规划的蓝图是很美好的。

但现状是这样的：

此次出让的1号地块临江，大片绿地没什么建筑，四周却都是村，周边没啥配套。

南侧是市头村，东侧是市头糖厂宿舍群，建筑都很老旧，环境也很一般。

进入地块是没有啥像样的路，得靠拿地房企来建。

这宗地，市场最大的抗性问题是：周边面貌差，会拆吗？旧改什么时候动？

而市头村旧改没新消息，永大社区旧改传出了规划，但谁来主导谁来推动，没定，要守时间。

第三、区域竞争太太太激烈

从地块素质看，永大1号最大的优势在于一线江景，虽然是北向，但是不影响。决定江景房价值有多大的，靠的是地段。

永大沿江这一带，是创新城开发的核心区域，近产业近学校，又是连片开发，未来不会便宜。

1号地块，容积率3.2，具备改善基因，2万多的楼面价，做改善是可以的。

但是问题在于：

1、改善的支撑不够，地块周边除了江景，都是村屋厂房，配套不足，卖便宜了，会亏，卖贵了，市场不会买单。

2、今年番禺供应量很大，群众很多选择，区域竞争很激烈。

不管永大1号怎么定位，都有强大对手挡着。

内部，要攻破越秀的防线--刚需星汇锦城、刚改越大星、改善越大和。

永大1号地块，比价格，绝对比不过地价1.4万的星汇锦城。

比配套，新项目，学校没定，周边旧改没推进，在确定性这块，不如越秀三盘，越秀三子已经在区域打下了基础和名声，学校、商业、产品力都是定好的了。

然后还得对打星河盛世锦城、恒基奥园学苑壹号。

星河盛世锦城在大盘+配套也齐全的基础上，它更近板桥地铁，低密小高层社区。

恒基学苑壹号，售楼部、江边园林做得很不错，品质感具备。

外部，要和长隆万博+大石+番禺广场PK。

永大地块1号，定位刚改改善的话，面对的竞敌更多。

成熟区域的龙湖御湖境、山西金振德新光快速西侧地块、保利琅誉、路劲美的隽樾府...

未出的新盘，接下来大概率都会跟着新规卷使用率，出新一代的户型产品。

永大1号地块，要跑出来，产品力得下狠功夫，学校要拼一把，都是要再花钱的事。

而且，永大1号的规模不小，住宅用地面积约9.8万㎡。

这个体量，基本可以参照越大星，货量左右应该是没跑。

（越大星）

（恒基学苑壹号）

番禺这么卷的市场下，这个项目很难快进快出，要打持久战。

房企们想了想，还是不抢为好。

以上。