佛山人高价买这个地方,恐怕要后悔了

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惊闻陈村最高房价已经突破3.5万大关，我不禁陷入沉思——都是哪些韭菜在买陈村呢？原来广佛投资客占了很大一部分比例。称呼高价买陈村的土豪为韭菜，我很惶恐也很抱歉，毕竟我对有钱人一向心存敬畏，但这确实是我发自内心的呐喊。韭菜的特点是：前赴后继，常割常新。高价买陈村的土豪们又何尝不是争前恐后、争相上套！3.5万买陈村高位站岗并不可怕，可怕的是未来将面临无人接盘的窘状！不过还是很欣赏土豪们勇于接盘的勇气和贯彻房住不炒的态度！顾名思义，陈村就是个村！啥？没错，南庄、罗村也叫村，可人家俩村低调呀！目前房价只是陈村的一半！说陈村是个大农村并不算过分，长期以来，陈村市政配套、教育配套、商业配套发展滞后，城市界面展现出鲜明的城乡结合部特点。陈村属于那种刚需不旺，本地有钱人看不上，靠广州客外溢支撑的一个版块。作为广州的睡城，之前房价虽然不低，但还算安分守己，从来不敢做什么带头大哥。时过境迁，陈村终于站上了佛山房价第一梯队，这要得益于陈村地王和广州7号线。先说说陈村地王，就是它把陈村房价带到了不属于他的高度！佛山房价历史最高纪录，没有出现在禅桂也没有出现在北滘，而是被陈村摘得。而且这个地王纪录，陈村至少还要保持两到三年，因为最近的土拍最高限价全部为元㎡。年4月9号是佛山土拍史上值得铭记的一天，陈村新地王注定会对佛山房市产生深远影响。现在想起那次土拍，极为疯狂，起拍价元/㎡，21家企业经过多轮厮杀，最终被财大气粗的华润抢到，成交楼面价元/㎡，溢价率超过%。4月9日华润地王，可以说是年佛山房产市场最大谜团！首先起拍价只有元/㎡，按40%溢价率来看，可能官方的预期成交价也就元/㎡+。居然被华润抬高到了元/㎡。华润近期在广佛土拍市场并不活跃，但是每次出手都要搞个大动作。4月26日华润如法炮制，制造了金沙洲地王。四月份是佛山市场情绪最为亢奋的时候，也是开发商拿地热情最积极的时候，其中以华润市场反映最为热烈。开发商割消费者韭菜是常有的事，开发商拿地被割韭菜高位站岗也是常有的事儿。从市场的惊讶程度可以看出，这块地就不值这么多钱，华润高位站岗已然板上钉钉。以陈村地王为参考坐标，北滘新城美的大道地块应该是PLUS版本地王，此块土地肉眼可见的优于陈村华润地块。拍地前某大V就曾断言美的大道地块为佛山近30年来最有价值的一块土地，最终成交价“仅仅”元/㎡。退潮过后，才知道谁在裸泳！等市场重新回归理性，土地价值也会得到矫正！但地王却产生了非常恶劣的影响，对陈村的房价伤害很大，地王一出，陈村几乎所有楼盘封盘涨价，有盘应声涨价20万。这个很好理解，楼面价元/㎡意味着开发商至少元/㎡的销售价才不会亏本。抛开高位站岗的可能性，未来华润新盘定价最低要+，而区位更好的碧桂园三龙汇目前均价也才3万元/㎡，这也是碧桂园三龙汇敢应声提价20万的根本原因。但是问题来了，这块土地如果不值元/㎡的时候，这个涨价逻辑还存在吗？此后以地王为坐标，各大楼盘涨价不断，某盘更是突破了元/㎡大关。陈村地王把陈村房价带到了不属于他的高度。陈村—广州睡城！睡城不是一个贬义词，尤其是广州睡城！佛山的房子，只要和广州沾边必定意味着价值。在佛山，能成为广州睡城也绝对是一件值得炫耀的事情。在公路交通时代，金沙洲的广州睡城地位坚不可破，背靠荔湾、番禺两棵大树，金沙洲被塞进去30万岛民。在轨道交通时代，陈村因为轨道区位优势，定能接棒金沙洲，成为新一代广州睡城。番禺的定位就是广州市中心的睡城，陈村只能做番禺的睡城。可问题是金沙洲靠着的是荔湾，荔湾目前新房房价6万+，陈村靠着的是番禺，番禺新房房价4万+，这也就意味着陈村房价接近3.5万是一个非常危险的信号。不太清楚3.5万买陈村的人的心路历程是什么！什么！3.5万+的都是大户型产品，居住体验更好？！拜托！做为睡城就踏踏实实的买刚需产品，未来还可以卖给那些买不起番禺的广州刚需客，买得起大户型改善型产品的广州客谁会考虑陈村？平心而论，2.5—3万区间买陈村还是蛮香的，虽然陈村要啥没啥，但是终归可以通过G7，20分钟到万博，40分钟到珠江新城。但是呢，最近陈村想法有点多了，某盘售价已经突破3.5万/㎡了！可番禺南站附近的楼盘也才4万。地铁22号线陈头岗站品秀星翰也才4万/㎡，G22是一条快线，通达性强于G7。广州客可以4万在番禺安家，为何要3.5万来陈村置业？你要说这个价格可以买到中海，保利这种品学兼优，质量上乘的楼盘也倒勉强可以理解，可你3.5万+买的是.....如果你是投资为主，3.5万入手的陈村，持有周期为5年，在房贷利率非常不太ok的当下，你的资金成本大概是30个点。即使抛开税费成本不算，你至少要卖到4.6万+才能保持盈亏平衡。届时让你失望的是：未来你的竞争对手，可能还是番禺亚运城这样的超级大盘。亚运城是刚需客的天堂，同样是投资客的梦魇。便宜是其最大优势，不涨价也是其显著标签！长期以来，亚运城一直位于番禺买房鄙视链下游，新房海量供应，二手房自然卖不上价格。目前亚运城房价3万左右，五年后可能可能还会在3—3.5万区间徘徊，同样都是睡城，亚运城将在价格上对陈村形成碾压。虽然处于番禺鄙视链底端，即使是超级巨无霸大盘，但是和陈村相比还是有优势的。亚运城可以通过3号线东延线不用换乘直达珠江新城，通勤效率还是优于陈村的。而且人家属于广州，你陈村只属于佛山，好多人买佛山主要动力是便宜，如果陈村连便宜这个优点都不具备的话，陈村又怎么能承担广州睡城的职责呢？买陈村不如买北滘和三山。北滘新城、陈村新城、三山新城是经常被拎起来对比的。北滘新城卖到了4万，房价略有透支，但还算合情合理，毕竟人家有美的大佬们的支撑，未来不缺接盘侠，越是高端楼盘，老板们可能越认可。三山卖到了4.5万，这个价格已经触及三山短期房价天花板，也基本可以接受，毕竟三山在产业布局方面还是有独到优势，未来房价有基本支撑。唯独陈村卖到了3.5万让人不能接受，作为一个合格的睡城，前提是一定要价格亲民。如果陈村房价高到被番禺客抛弃的时候，陈村就真没啥投资价值了。
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